郎咸平-20071016.对话大连新势力论坛演讲
郎咸平系美国沃顿商学院博士，现任香港中文大学教授。曾任沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授，被公认为公司治理方面的顶级学者。著有《操纵》、《整合》、《运作》、《科幻》、《标本》等中文著作。
主持人：各位来宾下午好，还有三分钟我们的活动就开始了，今天下午的活动分为两阶段，首先要进行的是郎咸平先生的文选首发会，第二阶段是大连地产新势力论坛。
郎咸平：今天很高兴来到大连，第一次来，大家感觉很奇怪，地产是怎么回事。台下的来宾，你只要买过房地产，发现都莫名其妙的上涨，不论采取什么措施，调低利率也好，其他方式也好，房地产价格只涨不跌。你花一千万买一个房地产，赚的钱可能超过十亿人的投资。有请在座的各位，你为什么可以从房地产市场赚大笔的利润，你们搞不清楚。为什么政府的宏观调控失效，你们还搞不清楚。另外，房地产价格这么高，已经出现了有房无市论的情况，今天我的演讲主题就是在短短的一个小时之内，我和各位谈谈什么是中国的房地产本质。希望我谈完之后，你就豁然开朗，一些背景因素如此简单，至于宏观调控出现的问题为何失败，展望也是我们的讨论之内。
在座的各位来宾，我们中国改革开放进行了三十年，市场化应该是一个重要的目标，我们各界地产开发也是透国市场化全面推开房地产市场。地产价格不需要政府干涉，因为它是市场行为。我相信各位会从各个媒体或报纸当中得到这种信息。我在这里可以告诉各位，三十年来的改革开放没有真正做到改革开放，房地产就是一个最标准的典型，那就是供给面市场面严重不足，也是其他改革的问题。包括医改、铁路改革等等都存在这样的问题。这就是房地产的本质。
首先我想谈谈房地产供给面的不足。我们的地产供给面是不是可以分成三大要素，第一大要素，地产的两打字员，一个是土地开发口，一个是银行信贷口，这两个都是掌握在政府手中。只要权利掌握在政府手中，就有个别官员徇私，或者说腐败。第二大因素就是地产常有的大大小小的上百各环节，每个环节都控制在各级政府的手中，一旦政府掌控，就有可能腐败。前两大因素直接拉抬了房地产价格。第三要素就是最重要的各级政府卖地的行为，各地地区政府卖地的地价和全世界各种经济指标相比，你发现中国土地价格的上升，没有任何一种指标会这么疯狂，比如石油、股票等等，而且不但涨幅快，而且从来是只涨不跌，这种只涨不跌的现象，与前两个要素加一起，拉抬了地价。请问各位来宾，政府高价卖地的时候，卖地所得的款项用于了哪里，今天不谈这个主题，我不谈政府财政问题，有一点是肯定的，卖地的款项用于其他政策，但我也不排除其他的干扰。这三大要素加在一起，大幅拉高了用地的成本，可是这三项要素的本质是什么，都与地区政府息息相关的，也就是说地方地产就是受地方政府掌控，供给严重不足。各位要问我，房价上升，很多人买不起，那么谁去买房子？地产的需求越来越淡。
各位想想哪些资金构成了购房的最大资金来源，报导说由于中国的流动性过剩，这种流动性过剩就是西方的学家说的，在今天的宏观调控下，提高利率、提高存款准备金利率等等，目前执行层面作出的政策本身就是将流动性过剩降低。今天我演讲的就是提出一个新的思维，如果你们说的错的怎么办，如果认为流动性过剩引起的原因，要收回流动性过剩，最后发现搞错了，根本与流动性过剩无关，那么结果将是房价照涨，与流动性过剩无关。今天的现状就是这种现象，我今天说一下，我们思维本身就是有问题的，只要你想到的基本就是错的。我今天没有时间把真实的案例进行剖析。关于宏观调控对流动性过剩本身认识如果是错误的呢？现在是越宏观调控房价越涨，股价越涨，这种结论与经济基础告诉我，流动性过剩与此无关。按照一般大学本科的教授思路来看，如果真是宏观调控过剩，不会这样。流动性过剩是西方经济学家的研究成果，这种本质在西方是对的，在中国就不灵。
讲到了现在，你已经看到了这种结果。其实，流动性过剩的说法是有问题的。那么今天的现象到底是什么？为什么我们会在这个时刻推出所谓的学术文选，一个真正的研究，一个真正尖端的学术研究，不是让你把欧洲美国的大学本科教材翻译成中文，我是希望中国的专家学者可以通过将在西方所学的知识通过努力研究而改造，不是进行简单的移植改造。今天的演讲或者这本书告诉大家，我一生的研究成果都在郎咸平学术文选中，我带给各位的是一个方法论，是一个全世界都公认的方法论，我利用这种方法论来分析中国的经济。我的结论很清楚，我告诉各位，中国地产的需求问题，不是流动性过剩问题，而是全世界绝无仅有的虚拟资金现象。最后会发现虚拟资金撑起了地产业，而不是流动性过剩。
什么是虚拟资金？我想问在座的企业家，你们哪个炒股，哪个炒楼？为什么猪肉价格上升？我从最简单的案例分析，猪肉价格的上升本质很吓人，那就是养猪户的投资环境急速恶化，好养成的猪得了猪瘟，一切付出成流水，另外饲料价格上升使成本上升，经营企业越来越难。在这种情况之下，养猪户怎么做，他们所做的事情与在座的企业家的选择是一样的，那就是不养呢，把应该买猪的钱不买了，形成了虚拟资金，投入了股市和楼市，所以大家发现5、6、7月份大家把大猪屠宰之后后继无猪，大家都用钱去买股票了，养猪不赚钱。所以，他们的行为与在座的各位的行为是一样的。
现在基本上所有的企业家，都把不用的钱拿出来投入股市和楼市，形成了虚拟资金。经过我研究，中国企业家的应该投资的钱而没有投资的钱是西方的20%，也就是西方人投资100块，中国人投资20块，其他的80块用于炒股和炒楼了，所以通过我的分析，可以看出中国的恩投资环境是比较差了，因为大家都不做生意了，去炒股、炒楼了。所以养猪的情况就是最好的例子，我的研究成果显示，进入楼市和股市的第一笔虚拟资金就是在座的企业家应该投资而不投资的钱，这是最重大的一笔资金，影响最大。第二笔资金影响稍微小一点，那就是大量的腐败资金进入楼市和股市。第三笔是国际资金，第四笔是老百姓的投资。清楚的告诉我们，按照这种顺序来排，第一笔虚拟资金是企业家应该投资而不投资的钱，第二笔资金是贪污腐败的，第三笔国际上的钱，第四笔是老百姓的投资款。
宏观调控是不假，宏观调控包括不准外国人买楼，以及第二套房子的限制，针对的就是第三项和第四项投资，你不能说它不重要，针对这两项进行的宏观调控不能说没有打击，比如购买第二套楼房的人，打击会很大，但不是主要的。因为最主要的是企业家应该投资而不投资的钱，二是贪污。为什么宏观调控之后，股市和楼市还上涨了，那就是我说的虚拟资金论。我想请问在座的来宾，除了做房地产业的，做制造业的哪一个利润可以超过10%，现在放款利率超过10%，使你们的投入环境进一步恶化。在进一步恶化的情况下，你们会进一步压缩应该投资的钱，形成虚拟资金进入股市。所以股市越涨，楼市越涨。这就容易理解了。
这种虚拟资金现象非常清楚，造成地产的需求弱，这种需求弱是虚拟资金造成的，虚拟资金打哪里，哪里就产生了泡沫。我在国外演讲，有嘉宾说我们是山西的煤老大，他们说明白了自己是虚拟资金的制造者。他们有大笔钱，但找不到好的项目，就看哪里有好地，就在哪里买楼。上半年我到成都去演讲，当地一平方米是五六千，重庆虽然是直辖市，房价是二千九。外来资金重庆是4%，成都是50%。我说当时是没有泡沫的，就说了虚拟资金没有来，只要虚拟资金进入重庆，楼价马上失控。话音未落，重庆市政府搞了一个城乡统筹计划，这个计划一出来，来了大量的虚拟资金，一个月房价上涨了10%。所以虚拟资金打到哪，哪产生泡沫。它有三大特色，不可监管、不可控制，不可预测。来无踪，去无影，和武侠小说一样。
我们执行的官员还在搞流动性过剩，我真替他们着急。难道不晓得吗？针对政府而言，中国政府提出宏观调控本身是重要的，我不但理解，也认为中国需要宏观调控，所以中国政府提出的政策我接受的。演讲时我既然作为一个学者，我有理由作出个人的判断，我认为在执行层面出现了问题，到最后发现中国政府的宏观调控思想在执行时被扭曲了，基本面没有碰到了需求面的恩本身，而一再的在流动性过剩方面做文章，不断的宏观调控，包括提高存款准备金利率、存款利率等。今天房价仍在上升。到这里大家应该理解了房价上升是宏观调控的执行面出现了问题。
由于房价上升是虚拟资金形成的，打到哪里哪里就有泡沫。现在通过市场可以看到，房地产市场产生了兴旺，但装修市场并没有兴旺，都是虚拟资金。房价上升之后，老百姓的购买能力跟不上。很多地区出现了有房无市，如果出现正确的上涨，不会是有房无市。讲到最后，大家应该理解，地产的供给面市场化严重不足，需求面虚拟资金形成了市场化过度，两个力量勾结在一起，老百姓再购买不起。越宏观调控，越上涨。在这个场合，我要告诉各位企业家和来宾，预测楼价、房价不但得不到控制，但政策的执行者不断提高利率，在泡沫没有消除下，金融风险大幅度攀升。这就是我最担心的。我想各位都清楚，什么是正确的结论。
地产价格应该是有涨有跌，如果只涨不跌，会怎么样？价格一跌会将负面的力量放松一些，随着不断的上升和下跌，会释放不断的负面力量，这样的楼价会更稳定。现在的楼价，由于宏观调控的错误，更多的虚拟资金进入，各地都是只涨不跌。那么如何判断混的好不好，那就是越早买越好，但是严重的问题出来了，一个只涨不跌的楼市，后面的负面力量会大幅度的积累，最后会出现香港的1997年的楼市崩盘。香港在1997年之前是迅猛的上涨，负面的力量得不到释放，跌掉了60%的价格。我不是预测中国能跌60%，我是担心另一个问题，房屋贷款是怎么办的，按照市值的70%。在当时的香港，很多是在97年买的楼，假如说当时是100万，你借了70万，房价跌到40块，你还欠70万，如果卖了房子，你还欠30万，这个人应该怎么做呢？他就应该不还了，给银行算了。只要大家都不还钱，就会使香港信用严重危机，我当时在香港非常担心出现金融危机。原因是什么，那就是香港老百姓有强烈的信托责任，大部分老百姓还是辛苦的工作，扛到了2004年，连续七年，他们认为还银行贷款是应该的。由于香港老百姓都有信托责任，他们都偿还了贷款，所以躲避了一场金融风暴。
我想请问各位来宾，假设中国楼市都像香港一样，下跌60%，中国老百姓有没有这种扛贷款的能力？如果有就需问题，如果没有就有问题。整个银行的体系，由于利率的不断调控，由于宏观不断调控，整个社会的风险大幅度积累，现在楼价照涨，股价照涨，整个社会的风险急剧积累，我们应该怎么办？我突然想到是不是应该观看香港的几家房地产企业是如何应对的。香港的各种指标是比较健全，在97年楼市崩盘和股市崩盘的现象在香港发生过很多次，从50年以前一直存活到今天的地产公司，他们是什么心态，他们是非常注重观察。我们国内的地产公司，本身的成果是值得研究的，很多的地产商是因为机遇，他们正好碰到虚拟资金，难道他们真的很行吗？
在发生了多次的巨大变动，在香港曾经存活了几家几十年以上的公司，和我们不一样，有四家，叫四大天王。包括李嘉诚、正宏的新世界、新鸿基等。中国有王石的万科。王石在演讲时常常提出一些有趣的数据，他说万科在中国应该是很大的企业，但与香港的四大天王相比，体积、大小应该是万科的一百倍大，这么大的地产公司几千亿，香港的法制很好，体制比国内健全，再一个法制系统比较健全，信用完善，体积比你大一百倍的企业而言，应该有能力对抗风险，所以它们的外在环境风险比我们小。他们的外在环境比我们好，体积还比我们大一百倍，那么抗击打能力应该比我们好。我随便挑一个指标，资本负债比率，也就是负债除以净资产，国内的上市公司，包括房地产公司，资本负债比率应该是100%以上，也就是100%至300%，资产负债比率应该是50%至75%，转化成资本负债比率应该是100%至300%，这是我们的上市公司。我们的题目是什么意思呢？由于宏观调控原因，法制、信用体系也不如人家，在这种情况下，敢往外借款一百倍，可以告诉你，这些不但有能力扛，像李嘉诚等人借钱能力比你强，抗风险能力也比你强，你想李嘉诚等人他们的平均资本负债比率会多少？他们是20%。
原因这些人的成功是经历了很多次像97年的大风波，到最后发现他们的负债比率是20%，现金占总资产的比率是多少，1994年以前是10%至15%之间，1994年之后是持有5%以上，各位的房地产企业能不能达到，你们的风险一定大很多。这也是为什么中国的企业，尤其是民营企业，他的寿命短，中国的80%的民营企业寿命不到3年，他们完全不理解外来的环境风险，也不理解自己的抗风险能力。大会给我一个小时的时间，讲到这里，什么才是真正的卓越的企业家，必定是一个保守，而且把风险管理排在第一位的企业家，他做投资时与在座的各位是不一样的。
你们想做这笔投资会赚多少钱，真正的卓越企业家不会这么想，他们会想做这笔投资最差会赔多少钱，如果出现最大的亏损时，有没有能力来扛这笔钱，没有能力扛就不做了。也就是我们平时的思路就是错的，也就是如果平时在写可行性报告时就是错的，大家都是找各种理由来做可行性报告。以后大家要写的是不可行性报告，找各种理由来做这种报告，在找各种理由都认为不可行性不充分，那么就继续做。有机会大家听成功人士谈成功的关键因素是什么，那就是保守。如果认为保守这两个字刺耳的话，那么应该回去反思。中国不缺生猛的企业家。
我也希望通过这个场合，让大家的思维与国际接轨。在讲下一个议题前，做一个测试，在座的企业家有没有使用索尼的家电产品？到现在为止，你们使用索尼的数码相机，说明你们是僵化的，有必要来听课的。今天的中国企业，你不要和我谈是否应该改革，你也不要和我谈民营企业多有效率，国营企业是效率低，但不要认为民营企业效率高，今天中国的民营企业是越做越像国营企业。而地方政府越做越像企业，像一个大商贩到处引资，企业越做越像政府。
今天的企业是国企不行，民企依然不行，国企没有效率，民企小的时候有效率，一做大，就不如国企。为什么？同一块土地上不会形成不同的企业家。中国目前面临的问题，就是在国际化加速的今天，国企和民企双双被淘汰，在国内你们守不住，冲也冲不出去。随着国际化的竞争不断加强，你冲不出去，也守不住。什么叫守不住？你发现天空上有两个大秃鹰在看者你，一个是金融资本，一个是产业资本，使各位投资环境进一步恶化，各位会怎么选择？那么就是不投资了，进行虚拟资金，慢慢退出市场。到最后，两个大秃鹰来吃你的尸体。比如说青岛啤酒，你们认为青岛啤酒还是国有企业吗？，国家控股30%，美国公司控股20%，只要他们再买10%的H股，突然之间就变成国外企业了。我记得去年有人问我一个问题，关于凯雷收购徐州电器，我是坚决反对的，如果100块卖给他，他会有1000块分餐上市，这是一种金融资本。所以金融资本和产业资本趁着中国的投资环境恶化急速进入中国。这句话是前所未有，如果第一次听到，说明你们是中国的白领精英，为什么我要多讲10分钟，我要告诉大家你要守住，你想走出去，门都没有。中国有没有哪一个企业是真正的跨国企业，没有一家。
比如说，前一阵我批评过TCL，它想走出国际化，利用中国的廉价劳动力走出去，台湾的宏基公司也是想利用中国的廉价劳动力，我想会这么简单利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌就能走出去？如果产权真的这么重要，那么美国的哪一个产权公司不都这么做了。想利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌走出去，我认为都是可笑的，TCL现在已经产权化了。到最后TCL和宏基哄然倒台。我会告诉你，无论你是谁，无论你在哪里，无论你从事什么行业，你的日子是一天比一天的难过，日子只会越来越差，面临的现状就是投资经营环境急速恶化。所以现在看到的表面现象，股市泡沫、楼市泡沫不过是你的行为的一个结果而已，真正的本质问题从来没有改变过，本质问题也是我所谈的一系列研究。到最后你会问我到最后我们怎么办？我如果不说你们会说我只批评不帮忙，实际上我是批评的时候大家喜欢报道，帮忙的时候不报道。
我跟各位讲，如果要突破，就要改变你的思维。虽然各位很聪明，但你们想到的都是错的。因为思维的加法，就是各位看到A自然会想到B，不会想C有没有可能。我出去演讲，各地的企业都会问我投资经营环境恶化，那里有投资潜力？地方政府官员会问我地区投资竞争优势。我去过北到丹东，南到三亚，问题都是这些，当问行业竞争优势或区域竞争优势时，我回答就是没有一个地方或行业有竞争优势，下面的反映是不都死了吗？我回答那都死去吧。下面的人问我难道我们的行业没有投资可能性吗？这就是逆向思维。当谈到TCL，谈到手机，给你一个数据，你会怎么决策？一定是错的，手机分为高端、地段和中断，高端占18%的份额，中断占68%，地段占14%，所以中段加地段占82%，所以回答哪一个市场是最有潜力的？回答一般都是中低端市场是最有潜力的市场。而中国的恩手机企业都是从事中低端手机市场。而在座的各位有哪一个使用国产手机，中国的手机型号有多少？有3000多个。外国的手机品牌不过是摩托、诺基亚等等几个，型号有300个，为什么中国自己人不屈买中国的品牌，3000多个型号中就没有你们喜欢的吗？那就是思维错误，看到A就是B，每个手机制造商都是这样，TCL2004年宣布进入中低端市场，最有潜力，但我告诉你只要进入中低端市场就一定会失败。
手机一定要进入18%的高端市场，因为手机行业的成功就是势能，如果做手机就一定追求这个本质，积累了充分的势能之后，才能借着高端的势能，席卷中低端市场。如果先进入高端市场，恩看起来是只有18%的市场，并不是为了占领市场，而是为了积累势能，积累了足够的势能，才能席卷整个手机市场。这也是摩托、诺基亚等企业的手机经营本质。如何回归行业的本质，用本质形成企业战略，用行业本质管住企业的资金、人才、技术，这些都是重要的，他们只是成功的必要条件，企业要成功必须要有充分条件，就是符合行业战略思想最重要，用它来管理企业，行业本质是带领企业的重要因素。传统的僵化思维将是企业的最大障碍，各位在听到南海战略上，我的表态是南海不符合行业本质。今天我告诉了大家房地产的本质，也告诉你其他行业本质最重要，大家以后要从本行业的本质出发，这样才能让各位脱离投资环境恶化、国际资金的冲击，西方企业之所以成功，是因为它符合行业的本质。
最后，谢谢各位。
主持人：听完这个演讲，我们感觉是受益匪浅，现在已经是演讲了1小时20分钟，大家一定是意犹未尽，接下来是我们大连地产新势力的论坛，在这个论坛中，我们还会欣赏到郎咸平教授的恩睿智意见。
主持人：有请润德房地产的总经理王禹，乾豪集团总裁陆志军，中国房地产报副总经理等等。
主持人：接下来要进行的大连地产新势力论坛。首先要为大家介绍一下论坛的嘉宾，第一位，他是世界的著名经济学家，企业治理专家，今天我介绍是偶像与实力，时刻散发魅力的郎咸平教授。通过现场的宣传片看一下郎教授的简历。
主持人：欢迎郎教授，今天的论坛我们还请到中国著名的房地产业策划人，中国房地产报李永涛先生。今天我们的论坛现场还请到三位本土的地产届代表，陆志军，大连乾豪集团总裁，王禹大连润德房地产集团经理。李洪强，大连圣岛房地产开发公司总经理。
主持人：今天的五位嘉宾以这种形式见面还是第一次，我出一个小题目加深一下理解。在座位上我们有一些题板，您心目中最敬佩的商业偶像是谁，请写出答案？
主持人：郎教授写的是很中庸，企业家各有优缺点，很难选。李总这面是比尔盖茨。三位嘉宾，陆总是比德德鲁克，王总，乔布斯。李总的答案是王健林。
主持人：下面有请三位代表解释一下。陆总，企业家各有个的特点，比德德鲁克是大师，他已经去世了，在二三十年间作出的著作，还影响着现在的企业家，我看了他写的书，也很受启发，他很多企业经营理念很值得学习，现在没有时间去追这个追那个去学习，所以很欣赏这位大师。
王总：作为企业经理人来说会遇到各种各样的问题，但能化腐朽为神奇应该是最值得我们推崇的
李总：万达集团对资源的创作，对整个集团的经营，对行业的影响，到目的来讲我都很有感触。
李总：我写的是比尔盖茨，他承诺将500多亿美元捐给基金会，基金会主要用于非洲的医疗改革。我认为中国的崛起的经济集团都在想着怎么挣钱，中国除了李嘉诚之外，其他都对捐赠比较空白，所以我选择比尔盖茨。
主持人：每个人都有每个人的不同，我想问一下郎教授，企业家都有什么共同点。
郎：刚才李总说了一个花钱的问题，我想说企业家的社会责任感在哪里，比尔盖茨对自己的国家，对人类的情怀，确实让很多人感到汗颜。我们不是说他多有钱，而是说他的思想，他的思想是值得我们仿效的对象，另外，这些企业家给了我们什么样的思维。
主持人：包括刚才的三位企业家的答案和李总的答案中，你可能也有所了解我们大连的地产商。现在进入了2007年的年末，以前讲2008年的时候会感觉非常遥远，现在感觉时光飞逝，现在回顾一下会发现有很多的惊喜在我们的市场当中，现在通过大屏幕回顾一下。
主持人：看过了刚才的短片，大连人会有自豪之情，也相信这些会对大连的市场有刺激作用，郎教授，你认为这些刺激作用会是什么样的？
郎：我想你不应该问我，应该问大连的老百姓或大连的企业家，看他们是怎么想？我对外资本身有深刻的研究，我是吃资本主义奶水长大的资本主义学家，我认为外资很多方面值得我们学习，尤其是外资进入开放性国家，他们的政策值得我们学习，他对资源的利用值得我们学习。今天中国国际化，在2007年之后已经不是简单的招商引资的概念，而是我们要利用科学论证的方法，仔细研究一下，如何从外资投资得到真正的实惠，而不是简单的外商出资，招商引资，不是这么简单，而是外资对我们当地的发展有独特的东西。任何一家公司都是有优缺点的，不是评价一个人一样，它对企业是一个双刃剑，我们要做的是对利益最大化的国际化本身，要与当地的经济发展产生积极作用。在这里，我想表明，我从来不否认外资，我认为外资对当地的经济发展是重要的，我们更应该思考的是具体的话题，这把双刃剑带给我们的积极发展，在好的方面更加扩大，坏的方面通过法制进行管住。
主持人：郎教授没有正面的回答过，但今天的论坛与以往不同，是你在讲，我们在听，而今天我们请了李总和大连的地产界的代表，我想问一下李总，大连的优势和劣势是什么？
李总：从大连的各种广告上看，大连是一个更会包装自己的城市，抓住了软件等几个行业，我认为外资会直接刺激房价的上涨，对消费者有一个心理预期。对房地产业来说，做大了不一定能做好，在大连来说，房地产的发展要坚持自己的特色，大连曾说过不做最大，但做最好，要做小，不要怕作小。像长三角、珠三角旁边有一个城市群，还有外来人口的因素，大连现在人均城市里排前几名，大连不大，如果来很多的外地人，房价高涨，不一定会很好。我今天早上6点就起床，因此距离机场太远了。所以我想房地产行业不要千方百计的要做大。
主持人：听一下陆总的意见。
陆：大连是以滨海为特色的城市，我们在这种城市做房地产开发是一种容幸。大连近几年恩随着国际化和城市化的加速在不断的往前走，我认为过程与中国几个一线城市来说，是比较平稳的。大连的房价上涨，我认为是理性的上涨，大连没有出现过恶性的房价的炒作。我认为大连的房价是理性的。
主持人：因特尔公司开始开发了，与你们开发的东方家园项目是很近的，你有没有窃喜？
陆总：我认为在消息发出之后，确实销售量等有上升，但我认为是对整个城市都有利的。
王总：我认为这对我们的城市肯定会有影响，有发展。郎先生今天讲的就像爱因斯坦的相对论一样，他提出了很多的独特的学说，听起来很有道理，有一点向爱因斯坦的相对论一样，虽然有道理，但刚开始讲的时候不一定有人听。我想有一些问题也是相对的，当真理都被大家知道的时候，可能就没有用的，可能就没有价值了。在招商解释成相对的之后，对大连的经济可能会有一定的推动。
李总：看了刚才的片子之后，我是很高兴的，很多的项目都是小平岛的项目，将来会有超过十万的人员在此工作。大连被评为最佳旅游城市，而这个称号是平分而来的，小平岛在评分中是占了90%。我觉得从项目支持城市，城市也支持我们的项目，我认为对我们的项目是一个好事。
主持人：看了以上的消息，大家都会认为提高我们的城市魅力，也会加强当地的房地产销售。但包括郎教授和在场的各位嘉宾，都是非常的理性。如果刚才总结的都是利好消息，我们谈一下最近出台的宏观政策，比如加息、二次购房加强40%，郎教授谈一下看法。
郎：中国政府的宏观调控的思维本身是正确的，不但我们的国家，美国、欧洲都需要宏观调控的。我今天最担心的是执行，执行是相关部委的决策点，在执行时能不能到位，这是最关心的。目前，宏观调控的政策是希望透过政策调控把表面现象给压制住，但真正的是第一项资金和第二项资金还有第四项资金老百姓的钱，对储蓄款的问题、二次购房的贷款，肯定是有杀伤力的。关键是是否需要对第三项资金和第四项资金开刀，是不是找第一项和第一项资金更重要，他们才能最主要的。我认为目前宏观调控政策有一点矫枉过正，没有贯彻中央调控的思维本质，调控的目的不是打击股市和楼市，调控本身的意义在哪里？我们是希望能够真正做到的以人为本，在座的各位都达到了小康社会，过去提出800元就是小康社会。我们宏观调控是以这个为目的吗？我们是为了打压房价、打压楼市而宏观调控。如果宏观调控是以调整老百姓的生活更好这才是对的。最近召开17大，我希望政府可以考虑一下。最观点的是宏观调控调什么，到最后别越宏观调控，股价、楼价越搞，我希望各级政府官员好好学习我的意见。
主持人：请李总谈一下意见。
李总：我同意郎教授的意见。03年的时候我就听说过相关的政策规定，但之后的1215文件就否决了这个规定，提出房地产业健康发展，我认为政策能否得到很好的执行是关键。比如说执行者在执行时没有办法，现在的土地出让金一次性收取，可能对房地产行业影响比较大。在十天之内，远洋地产等好几家公司都上市，目的就是通过上市获取更多的资金，去买地。如碧桂园有五千多万平的地，万科有二千多万的地，所以我们认为他们储备的地太多，但不一定都开发，所以要是交了土地出让金对这些影响会比较大。我想大多数企业，包括万科在内，招标之后，签约是分期还是一次性付款，他们都会通过各种方法推高房价，这是我们关心的。
主持人：我们也听一下大连的代表谈一下看法。
陆：出台的政策是要抑制房价，现在一个是供给，一个是需求，调整的是需求，短暂来讲肯定是有效的。发达国家也采取过第一套或第二套住房的首付比例，可能会是有效的。但最终可能是和前几个政策一样，前几个月销售量小了，过后发现房价没有下跌，进行购买，形成报复性的上涨。我也想问郎教授，房地产市场的竞争是不平等的，把我们今天请到的定位为新势力，而一些上市的公司他们用的是股民的钱，他们对土地的预期怎么看？现在的开发水平在不断的增长，房子的增值还有一个房奴的问题，如果晚买房还不如早买房，我想房价不可能老上涨的，会不会像天气预报一样，出现什么现象，表明就到极限了？
郎：预测有一定的局限性。我觉得刚才的题目非常好，地价在不断的上升，原因也说了供给面少，城市在不断的修路，看起来城市是越来越好了，但真正老百姓是否得到实惠。那么房子到底是谁在买呢？是虚拟资金。关于泡沫什么时候会破，而是你要做分析，你要看哪一个资金吃了这个，这个资金一撤走，肯定就会破。比如美国，次级市场的泡沫就是因为资金的撤走。我们今天说的泡沫是虚拟资金，也就是投资家投资的钱，如果有政策出来，导致这些金钱撤出来，那么楼市和股市就会崩溃。所以，要找各种外界因素是否会刺激虚拟资金，如果虚拟资金一跑掉，就会出现这种现象。我现在演讲的题目是金融利率不断上升，不断提高金融准备金利率，想压低房价。在外国可能会有效，而中国不一样，这样打击了更多的企业家，恩让他们拿出更多的虚拟资金。所以，这又是两种力量，风险和虚拟资金结合在一起，让方向飘忽不定。美国的教科书是分析利率，而中国是利率上升，挤压出更多的虚拟资金。所以，这追分析的方法，你可以判断出中国的楼市。
陆总：郎教授的说法我很支持，像我们的新势力企业，没有能力上市去集资，进行圈地，像我们的企业怎么办，已经进入了房地产经济轮回当中，在轮盘没有停下来的时候，我们怎么办？如购房者，早买房早实惠，我们开发商不得不融更多的资，进行开发，跟得上这个潮流。我看了你写的书，也提出了一些意见，我认为我们已经无能为力了，怎么办？
郎：这个问题非常好，新势力什么意思？听起来是老词，旧势力是谁？有没有可能是特殊利益集团呢！那么谁是特殊利益集团？今天的对手是新势力和旧势力的区别了，旧势力有各种的方式把地弄到手，圈更大的地，你怎么竞争？要了解一个国家某一个行业如果已经走道了有某些利益集团所掌控这个集团的话，新势力就很难生存。你不要看郎教授什么都懂，让我告诉你怎么办？我告诉你我不是什么都懂，我可以看出问题，整个环境就是这样。你们认为资本主义的恩本质是什么？自由竞争、市场化、民主、自由等等，这些都是表面现象。资本主义的本质和刚才的问题太相关，那就是法制化的环境，有民主法制化游戏规则做基础，才会形成好的经济环境。台湾有法制化的游戏规则，东南亚国家没有一个国家有这样的规则。有人说我们国家是体制问题，菲律宾是整个亚洲体制最好的，她照抄美国的体制，但金融危机依然席卷了所有的财富。请问在座的来宾，我们有这样的基础吗？没有这样的基础就会陷入大漩涡里，到最后是以大欺小，以强欺弱，这种情况下的企业一定是大量资源浪费，在这种情况下问我该怎么办？我认为我们国家应该推行的是严刑峻法的法制规则，来规范每一个势力者，新势力是为了国家老百姓的财富而生存，在这种情况下，如果有法制的好的规则，新势力才能在游戏规则情况下，理性合理合法的竞争，得到应有的回报。如果没有这个基础，环境不会更好，只会更坏。
主持人：郎教授的分析，不同的人会得出不同的结论，但所有的企业都想做到百年企业，但不是所有的企业都能做到这一点，我们看一个短片，进入下一个环节，到底如何让我们做得更好
主持人：郎教授有这样一个观点，对于地产商而言，未来十年是非常的时期，不能好的应对，可能5恩年内就被淘汰了，依据是什么？
郎：你看美国，耐克拿地拿很多，就几家企业。地产是这样，恩铁路也是这样，刚开始很多，最后只有少数几家，美国是这样，欧洲也是这样。这历史的必然，经过淘汰，优胜劣汰。中国在未来不但会走到这一步，而且由于我们的环境和西方国家不同，我们的竞争不是西方各国当时的竞争，我们今天中国的竞争是一种极右，地水分重复的时代，我们不能说计划经济，那是极左思维，极左思维各极右思维对国家都有害，大家现在是在低水平重复建设，一个规范的市场是动作法制化的市场，我们现在进行的是极右的竞争，走到这一步就是悲哀。你想做大很难，想生存也很难。你想其他行业，如果发明了什么东西，其他人马上开发出来，大家都竞争。这种现象，将扼杀了我们中国大多数中小型企业，而且我认为以地产业而言，像汽车业一样，通过这样的竞争，很多企业无法生存。
主持人：很多的房地产企业在发展中遇到瓶颈问题，有六个因素，看一下他屏幕，包括融资、土地、社会关系、产品、多元化和速度，你们认为哪一个是最重要的因素？
李总：从企业来说，财务的风险是最大的。但我们企业来讲，国家的政策是最大的风险，我们是做区域的开发，对国家的恩政策理解还不是很充分，如果政策到我们手里再调整，可能就风险比较大了。
王总：我认为与一个链条断了都受不了，随着市场的成熟，大家对专业的发展，开发商应该在全系列上更好的发展，不能让哪一个链条出问题。比如说产品有裂缝，你也受不了。我认为不存在哪一个风险大和风险小的问题，随着未来十年的竞争激烈，包括08人民币升值停止之后，资金出逃将是最严酷的问题，到时开发商就转行了吗？肯定不是，主要是你做专业的程度有多高，我觉得在全系列上有合理的安排，竞争才会大。
陆总：我认为如果要选择一个，那么就是资金。郎教授说了在五年内很多企业会淘汰，我认为这是必然的现实。现在房地产行业的门槛是越来越高，长沙一个地王，在丹东成交是95亿。全中国会有几家企业去做这样的生意，全世界也不会有几家。我想现实一点，能够坚持在房地产行业中做下去，剩下来的肯定是大浪淘沙优秀的，想剩下来的，就是要进入门槛，这个因素就是资金。
主持人：郎教授，你觉得这三家新势力哪一个选择的发展能更持续一些？
郎：产业链的学说我很欣赏。我讲一下，制造业有自己的特点，当倒闭之后，如果你被外资企业收购，举一个例子，你不赚钱难道别人就不赚钱了吗？再请问一下，最近上海有两家国际级的时装名店进入，造成了相当大的震撼，一个是瑞典的，一个是西班牙的，我们不是有劳动竞争力的优势吗？为什么我们制作的服装比欧洲制造的还贵呢？我们的优势哪去了。现在我正在研究，打造一个有竞争力的系统工程是整个行业应该最重视的。国际巨头为什么在你不赚钱，收购你还赚钱呢？他们采取的是软三元，那就是采购、生产、物流、销售，都是高效率的结合，整个产业链的高效率整合，突破了原来我们的老三元。目前国际上的竞争力的表现，已经不是在生产上的差距，允许在生产上亏钱，在高效率产业链的整合，这也包括房地产行业，有的企业认为不断的卖力进行扩张，我认为如果软三元错误，再怎么扩真都不行。最近我正在进行研究，对各位来讲这是一个新思维，对我们过去的传统思维来讲是颠覆，因为过去认为生产能力强都是优势，而现在看来这个链条的整合才是优势。像西班牙的萨拉，80%都在欧洲生产，为什么衣服那么便宜，就是通过高效的整合。
李总：房地产业的现状，郎教授的说了几点，我认为这六点都重要，目前我选择是关系。房子太好卖了，买房子的都找关系，开发商更多的关系走的是金融和政策。IT业或其他行业卖得特别好的时候，恩产品质量恩肯定没有问题。我想大家现在应该看一下质量，很多各种各样的企业以前做别的，现在全线进军房地产，这使中国的恩房地产产业无法提高，日本和美国的产业化都没有高。现在很多外行在做，所以产品质量非常重要。
主持人：资金的富人排行榜中很多的人都是房地产开发商，让我们看一下大屏幕。
主持人：对于企业家来说，从内心上讲都想有一听能登上排行榜。在座的各位都想将自己的企业越做越强，各位的下一步想法是什么？
李总：我们都是企业经理人，我希望我们的企业可以早日进入这个排行榜。
王总：我们企业在小平岛的项目做好后，会有很好的发展。
王总：我们的企业叫润德，就是润德四方，我们对社会有回报责任。我们的企业前身是粮油，在全国的排名也是很大的。我们今天做地产仍然会沿用以前的思想。
陆总：现在社会的理论也好，赋予开发商的压力我们也些承受不了，政府意识到这个问题，建设安居工程、廉租房，我们认为建筑也好，历史责任也好，我们应该把产品做好，而且我们现在正在做。比如160万平方米的红旗项目，我们请的是欧洲的公司和国内最好的公司来做规划和设计，大连的房价走势很良好，尤其是滨海路沿线，长期多年来的价值没有得到实际市场的评估。中国一线的城市当中，像大连这种资源的海景房屋，每平方米可以达到八万到十万，大连最多也就是二万，我想作为开发商，我想有责任让滨海路重新认识到他的价值。
主持人：郎教授，现在的情况下，房地产开发商的社会责任你怎么看待？
郎：我认为这个问题很可笑，像比尔盖茨进行捐赠，他们就有社会责任。我想请问各位，难道他们这样就说明他们有社会责任，了解他们的历史吗？我用大历史的方法谈论了西方的这种社会责任，没有法制，他们是很难做的。美国的反垄断法的意思是什么？含义是执意反托拉斯法，TRUST。现在离开历史，胡抓社会责任是可笑的。现在什么是反信托资金法，在19世纪的各国，谁是信托资金的持有人，大家族。到最后，你发现反垄断法的本质是反大家族法，当大家族形成经济垄断之后，用反垄断法让你退出经济舞台，就在股票市场用最高的市盈率退出，恩让你永远的退出历史舞台。这也是为什么美国是全世界少数少数国家是大众持股。HP家族哪一个人还是董事，没有一个，都退出了。比尔盖茨呢？等到他捐出所有的钱，他的儿女能接公司吗，不可能，所以他要捐出来，公司成为大众持股公司。比尔盖茨是世界上最有钱的人，他把钱全部捐出来了，等他退休之后就没有多少钱，微软呢，公司卖给社会大众，成为真正的大众持股公司。大众持股公司为什么一直到今天，那是历史原因造成的。大众持股公司是美国富强的基础，因为社会的上市公司都是大众持股公司造成的，而不是大家族企业造成的，所以股票越上涨，汇报给的是社会大众，而不是少数的大家族。通过几十年的发展，美国通过这种规则，创造了富裕的社会，所谓富裕，是常富裕，因为法律规定反大家族法，有钱人必须退出历史舞台，美国走道今天，是法制规划制订的。现在看美国企业家，好有社会责任，当然呢，因为法律这样规定。美国经理人为什么拼命把事情做好，每个人都为股东赚钱呢，因为这是你的信托责任。我们小股民、小信托公司都让你把责任做好，这是你的信托责任，做不好严刑，大刑伺候。像安然公司，美国不但让安然公司关门，连续审计等五公司都关门了，美国把国家政策看得非常清楚，就是以民为本。我为什么支持胡锦涛主席的以民为本，就是这个道理。听我讲到现在，才发现法制化是这么重要，这才是美国富强的道理。你懂得这些，你对我们企业要求责任，要求信托责任也好，你凭什么？如果就没良心，你能怎么样，你想怎么样，你又敢怎么样？
主持人：因为西方发展的国家与中国不一样，所以每个企业家都会有责任感，中国的现状企业家就不需要责任感了吗，或者说中国的企业家怎么建立这种责任感？
李总：听了郎教授的意见，我认为中国的人可能无法理解这样的责任。中国的房地产开发商把责任都做小，有些人赚钱了，光宗耀祖，进行招商，实际上都是片面的，郎教授的观点给我们一个深刻的理解，任重道远。
陆总：这个话题确实有点沉重，我们认为应该力所能及的做好事情，作为我们开发商能力所及的是把产品做好，乾豪走的另一条路是什么，在短短七年中开发了100多万平方米，我们坚持走社区文化道路，我们组织专业的工作人员，组织老百姓形成十几个社团，长期的，多年的，不管交付多少年，组织中老年、青年人、甚至少年儿童持续的搞社区活动，我们给他们带来的社区文化，尤其是开发商区移民比较多，他们的生活体制在提升，我认为开发区对社区文化的提升也是一种责任。
王总：如果今天中国绝大多数人明白了郎教授的理论，也在做，说明我们中国的企业家有恩一定的良知。我觉得企业还有企业人的责任，郎教授说的是一个主流之一，除此之外，自觉性还是有的。
郎：西方的规则很好，但来到中国之后，没有很好的法制规范，那么一样变味。最近美国很多公司来中国之后，也搞贿赂和腐败，为什么？就是没有法制。在这种没有法制的情况下，中国企业家还能搞社会责任，那么就更难能可贵。
李总：从我们各个公司通过税收对国家作出贡献，我们到今天销售额超过10个亿，没有纳完应该超过1个亿的税收，说房地产企业没有社会责任，那是媒体的报道也有问题。
主持人：我们认为人和自然的和谐相处的程度，我们多年后是留下一个现代化的都市还是一个人为垃圾，这也是开发商的责任。现在还有一些时间，各位有问题可以发问。
现场观众：最近杭州哇哈哈集团和法国公司一直在打官司，你对哇哈哈董事长的观点或你作为公司决策层会有什么意见？
郎：今天希望谈一下地产方面的问题。
现场来宾：我想问一下美国政府对土地干涉是否是有限的
郎：美国政府和我们中国政府的差别在哪，美国是提供一个严刑的法制化平台，是一个服务的平台。我们地方政府是做大车贩子，自己在招商引资，我们的地方政府会干涉到企业的运作。而美国政府提供的是服务的平台，这种服务平台是我们未来政府该走的方向，也就是恩不要限制这个限制那样，提供一个干净公正的投资经营平台，因为法制化的游戏平台才是我们应该关注的。只要符合法制化，你赚钱，不存在限制利润的问题。
现场来宾：郎教授，在软件园开发了很多的项目，我们作为技术人员，认为搞外包项目太大，你是否可以从地产方面帮助分析一下
郎：我们软件园是搞外包，看一下印度，已经超过我们很长时间。看一下中国的软件园，到底可以作出什么我们有用的东西。做开发，本质是什么？你们做软件，第一，有没有工序流程，你们做软件是一个小组，都由这个小组来做。但改起来很难，软件小组一些人写上半部，一些人写下半部。第二阶段凭什么感上印度，你们从第一行做到最后一个行业，你们做最尖端的只有5%，可是写这5%，还是把其他的第一行写到最后一行，你们公司花大量的人力物力去做其他的95%不要做的事情，才会达到创新。印度不同，他们提供给的是配件，他们从仓库里调出95%，进行拼凑，然后制作最尖端的5%。只有提供95%的零配件，才会提高效率。你发现搞软件园是非常难的，不缺土地，最缺的是零配件。所以，对软件园的本质没有搞懂，未来的发展一定是零配件。
主持人：到这里为止，我们大连地产新势力论坛到此就要结束了，在此我非常高兴的邀请到郎教授和李总及本土的三位企业代表，我们希望房地产行业能够健康有序的发展，不要对未来留下遗憾。谢谢五位嘉宾，谢谢大家。
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